Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit 3

5. Objektförderung: Entwicklung des preisgebundenen Mietwohnungsbestands in Kerpen

Um bei Knappheit an erschwinglichem Wohnraum am Wohnungsmarkt für Menschen mit niedrigem Einkommen Abhilfe zu schaffen, wird versucht ergänzend zur Subjektförderung mittels Objektförderung von mit öffentlichen Landesmitteln gefördertem Wohnungsneubau zur Schaffung von sogenannten Sozialwohnungen das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu verbessern. Diese Wohnungen können dann mit einer entsprechenden befristeten Mietpreis- und Belegungsbindung an Bedürftige vermittelt werden. Der Nachteil: (1) Der Umfang der Förderung und des so geschaffenen Wohnraums hängt von der Höhe der von der Landesregierung bereitgestellten Mittel ab.[1] (2) Die Bindung ist allerdings nicht unbefristet, sondern läuft üblicherweise  nach 20 – 30 Jahren in NRW aus und führt zu einem stetigen Wegfall von preiswertem Wohnraum.

Der Wegfall von Mietwohnungen aus der Preisbindung ohne Berücksichtigung von Neubautätigkeit öffentlich geförderten Wohnungsbaus sowie ohne den Rückkauf von Bindungen aus dem Bestand führt in Kerpen 2019 – 2030 zu einem Verlust von 796 Wohneinheiten (=WE) im Segment öffentlich geförderter Mietwohnungen.[2]

Der Bestand wird ohne Neubau von 1.160 Wohneinheiten in 2019 auf 364 im Jahr 2030 sinken, was einem Rückgang von ca. 69 % entspricht. Der Bindungsauslauf verläuft ungleichmäßig. Besonders hoch ist er mit 335 Wohneinheiten im Jahr 2027. Verteilt auf die Jahre zwischen 2019 und 2030 ergibt sich ein durchschnittlicher Verlust von ungefähr 72 Wohneinheiten im Jahr.

Ohne den Neubau von öffentlich geförderten Mietwohnungen oder den Rückkauf von Belegungsrechten aus dem Bestand wird in Kerpen der Anteil der Sozialwohnungen an der Gesamtzahl der Wohneinheiten im Mehrfamilienhausbau dramatisch sinken. Um dem entgegenzusteuern, wird im Kommunalen Handlungskonzept Wohnen Kerpen 2030 empfohlen, auch angesichts der sich aufgrund von zunehmender Altersarmut und Anzahl an Geflüchteten weiter zuspitzenden Bedarfslage an bezahlbarem Wohnraum, den Verlust an Mietwohnungen mit Preisbindung durch Neubau auszugleichen. Als Untergrenze würde sich damit hier 2019-20230 eine erforderliche Bauleistung von durchschnittlich 72 WE im Jahr für dieses Marktsegment ergeben.[3]

Die von der Linksfraktion Kerpen seit November 2017 immer wieder geforderte und zuletzt in 2018 auf der Basis des Handlungskonzepts Wohnen von uns mit exakt 38 % berechnete stadtweit möglichst zu realisierende feste Quote für den sozialen Wohnungsbau wurde am 16.03.2021[4] endlich in unserem Sinne vom Rat mit breiter Mehrheit beschlossen. Aber auch unter Berücksichtigung der seit 2019 tatsächlich eingetretenen Veränderungen durch Neubau von WE im preisgebundenen Segment ändert sich trotz beschlossener Quote bislang nichts an der misslichen Situation. In 2023 wurden keine WE im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichtet.[5] Der Bestand öffentlich geförderter Wohnungen in Kerpen sinkt 2019-2023 daher trotzdem um 151 WE.[6]

Damit sind 86 WE trotz Zuwachs durch Neubau von 65 WE seit 2019 bis heute aus dem Bestandsniveau von 1161 bzw. 1160 WE in 2019 verschwunden. Die Aktualisierung vom 18.06.2024 muss so weiterhin von einem Rückgang bis 2030 auf nun leicht sogar nach unten korrigierten 338 Wohneinheiten statt 364 Wohneinheiten im öffentlich geförderten Wohnungsbau ausgehen.[7] Der Grund hierfür aus Sicht der Verwaltung:[8]

Festzustellen ist, dass besondere Klimastandards im Wohnungsbau, stark gestiegenen Baukosten und fehlende Baumaterialien den Wohnungsbau verteuern. Obwohl das Land NRW hier mit dem Wohnraumförderungsprogramm 2023-2027 gegensteuert, ist weiterhin eine Zurückhaltung bei der Planung von Neubauprojekten zu verzeichnen, was auch in den nächsten Jahren die Fertigstellung von gefördertem Wohnraum nachteilig beeinflussen wird.

Dabei wurden in Kerpen 2023 laut IT.NRW[9] 87 Wohngebäude errichtet. Davon 55 Einfamilienhäuser, 19 Reihenhäuser und 13 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 182 WE zuzüglich 19 WE in Nichtwohngebäuden.[10] Es entstanden also stadtweit 201 Wohnungen in Kerpen 2023. Der Fokus liegt aber auf dem hochpreisigen Wohnungsbau.

Für die Verwaltung der Stadt Kerpen verzerrt die Bezugnahme auf diese IT-NRW-Statistik der Baufertigstellungen die Situation,[11] weil in dieser Statistik sämtliche Baufertigstellungen aufgelistet werden. Auch die, auf die die Verwaltung keinen Einflussmöglichkeiten bezüglich der Forderung nach gefördertem Wohnraum hat, so z.B. beim privaten Einfamilienhausbau.

Nimmt man aber die gesamten Baufertigstellungen als Maßstab zur Berechnung einer Quote, führt dies dazu, dass Erschließungsträger zu höheren Quoten als 38% verpflichtet werden müssten. Hier ist dann zu erwarten, dass sich Erschließungsträger ggfls. ganz zurückziehen.

Dazu ist zu entgegnen, dass der Beschluss,[12] stadtweit das Ziel einer Quote von 38 % an gefördertem Wohnungsraum in der Entwicklung des Wohnungsbestands zu erreichen, vorsieht, im Fall der Nicht-Erreichung nachzubessern und ggf. genau das zu tun, nämlich den Prozentsatz anzupassen.

Selbst die Version III vom November 2016 zum Sozialgerechten Bodenmanagement Kerpen, die von der Verwaltung vorgelegt wurde, sah ursprünglich vor:

Für die städtischen Grundstücke wird für den Bereich der Mehrfamilienhausbebauung ein Zielwert von 60 % der Wohneinheiten zur anteiligen Errichtung von gefördertem Mietwohnraum festgelegt (besondere kommunale Selbstverpflichtung).[13]

Deswegen erwarten wir, dass die Stadt nun alle Möglichkeiten nutzt, um hier umzusteuern. Private Unternehmen bauen kaum Wohnungen für Verkäufer:innen und Postbot:innen, denn die verdienen zu wenig, um mit ihren Mieten hohe Gewinne zu finanzieren. Die Wohnraumversorgung kann nicht länger nur auf die gehobene Mittelschicht und die hier besonders lukrativen Profite für Investoren länger Rücksicht nehmen. So gerät die Wohnraumversorgung für Menschen mit geringem Einkommen aus dem Fokus. Investive Ausgaben in den sozialen Wohnungsbau sind allein auch deswegen erforderlich, um die aktuell notwenigen Ausgaben für die Subjektförderung durch Bürgergeld und Wohngeld langfristig mindern zu können. Denn ohne eine ausreichende Anzahl an Sozialwohnungen dient die Subjektförderung über Bürgergeld und Wohngeld langfristig sonst eher als Förderung der Vermieter.

[1] Vgl. Drs. 243.24.: „Nach Mitteilung des Rhein-Erft-Kreises als Fördergeber liegen bereits jetzt Förderanträge mit einem Fördervolumen von über 44 Millionen € im gesamten Rhein-Erft-Kreis vor. Damit ist das zur Verfügung stehende Mittelkontingent schon jetzt überzeichnet. Ob eine Budgetaufstockung für einzelne förderfähige Mietprojekte erfolgen kann, ist derzeit aufgrund der hohen landesweiten Nachfrage an Landesfördermitteln schwer einzuschätzen.“ – Im Klartext: Der Umfang der Förderung ist unzureichend und lediglich ein Tropfen auf den heißen Stein. Dies kann dem bestehenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Kerpen bzw. Rhein-Erft nicht abhelfen.

[2] Siehe Geyer/Bargmann, 2019, Stadt Kerpen. Kommunales Handlungskonzept Wohnen 2030, S. 58. Die Zahlen beziehen sich auf WE für die Einkommensgruppe A. Sozialwohnungen werden nur an Personen mit den Einkommensgruppen A und B vergeben. Der Wohnberechtigungsschein A ist für geringer Verdienende vorgesehen und wird für alle öffentlich geförderten Wohnungen ausgestellt. Der Wohnberechtigungsschein B gilt für Personen, die die Einkommensgrenze für den sozialen Wohnungsbau um 40 % überschreiten. In Kerpen besteht seit längerem praktisch keine Nachfrage von Wohnungssuchenden nach Wohnungen der Einkommensgruppe B (vgl. Drs. 243.24), weswegen sie hier vernachlässigt wird.

[3] A.a.O. S. 62. Hier wird für den Zeitraum bis 2035 ein Neubaubedarf von durchschnittlich 66 WE p.a. als Untergrenze angegeben, in der Fassung vom 14.03.2018 waren es noch 58 WE.

[4] Vgl. Drs. 149.21

[5] Es wurden 2023 lediglich 7 WE aus dem Bestand für 5 Jahre der Förderung für Geflüchtete aus der Ukraine zugeführt und für 1 WE die Bindung für 5 Jahre erworben.

[6] Vgl. Drs.-Nr. 243.24, Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Verkehr am 18.06.2024: Dies ist u.a. auch die Folge vorzeitig geleisteter vollständiger Mittelrückzahlung durch die Eigentümer, die zum vorzeitigen Bindungsende geführt haben. Aufgrund geänderter Förderbestimmungen verkürzt sich bei künftigen vorzeitigen Mittelrückzahlungen die Zweckbindung nicht.

[7] Ebenda, siehe Anlage 1.

[8] Vgl. Drs. 56.23

[9] IT.NRW, 2024, Fertiggestellte Wohn- und Nichtwohngebäude 2023 nach Gemeinden, S.76.

[10] Z.B. über Supermärkten etc.

[11] Im Übrigen verzerrt die hierauf bezogene Quote von 38% nicht die Darstellung der stadtweiten Wohnbauentwicklung in Kerpen, sondern stellt sie objektiv dar. Würde sie nur auf Neubaugebiete mit städtischen Einwirkungsmöglichkeiten bezogen, entspräche dies nicht der Darstellung des Handlungskonzepts Wohnen 2030, die mit ihren Prognosen und Darstellungen gerade nicht auf Baufertigstellungen in Neubaugebieten allein abhebt bzw. den privaten Ein- und Mehrfamilienhausbau außen vorlässt, und würde auch nicht die „stadtweite“ Wohnbauentwicklung in Kerpen abbilden, wie im Beschluss zur Quote formuliert, vgl. Drs. 149.21, sondern nur willkürliche Teilmengen und damit tatsächlich ein verzerrtes Bild ergeben.

[12] Vgl. Drs. 149.21

[13] Dies wurde schon im Vorfeld der Besprechung im Arbeitskreis von dem Vertreter der Ratsmehrheit kategorisch abgelehnt.